La Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Santa Rosa confirmó un fallo de primera instancia acerca de la constitucionalidad de la ley provincial 3097 que, entre otras cosas, estableció que los aranceles de martilleros y corredores de comercio deben ser abonados por los locadores “en las operaciones contractuales de viviendas urbanas con destino habitacional”, y que la comisión tiene un tope el 4,5 por ciento del total del contrato.
El pronunciamiento de la jueza Fabiana Berardi y del juez Guillermo Salas, actuando para este caso como integrantes de la Sala 2, se dio en el marco de la apelación que formuló el Colegio de Martilleros y Corredores de Comercio de La Pampa y el martillero Horacio Raúl González, con relación al rechazo de la acción de amparo contra el Estado pampeano que había dispuesto el juez Pedro Ariel Campos.
Los martilleros y corredores plantearon en primera instancia –y repitieron en la apelación ante la Cámara– que los artículos 1, 2, 3 y 4 de la ley provincial 3097, modificatoria de la ley 861 de creación del Colegio profesional, eran inconstitucionales porque la Cámara de Diputados de La Pampa se excedió en su competencia legislativa al avasallar normativas nacionales y porque se les cercenó “la libertad contractual de modo confiscatorio” al obligarles a “realizar una tarea en beneficio de dos partes” y permitirles cobrarles a una sola, “con un tope que no tiene justificación”.
Modificaciones.
¿Cuáles fueron los cambios introducidos en la ley 861? Que los aranceles de los martilleros y corredores deben ser abonados por el locador “solo en las operaciones contractuales de viviendas urbanas con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física”. El texto anterior especificaba que abonarían ambas partes.
También que debe constatar en “todo ofrecimiento publicitario de locaciones urbanas con destino habitacional” una leyenda que especifique que el monto máximo que puede requerírsele a los propietarios, en concepto de comisión, es del 4,5 por ciento del valor del contrato. Y añade: “Se encuentra prohibido cobrar comisiones u honorarios inmobiliarios y gastos de gestoría de informes a los inquilinos, en caso de ser personas físicas”.
La norma, además, estableció que deben exhibirse carteles, en oficinas y/o locales de servicios de corretaje, con una leyenda advirtiendo que está prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos.
Acceso a la vivienda.
Berardi y Salas, al avalar en un todo el fallo de Campos, señalaron que “el juez concluyó que no hubo intromisión del legislador local en materia delegada a la Nación, sino una reglamentación especial sobre el tema, no obstaculizada por el Código Civil y Comercial, que, al final de la regulación del contrato de corretaje establece (en el artículo 1355) que ‘las reglas de este capítulo no obstan a la aplicación de las disposiciones y reglamentos especiales’ (…) Decididamente, la mención a la legislación local implica un reconocimiento de las facultades provinciales para regular la intervención de un único corredor en las locaciones de inmuebles”.
Incluso, para mayor abundamiento, remitieron a una sentencia reciente del Tribunal Superior de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires en un caso análogo.
Con respecto a que la reducción del arancel afectará “los ingresos y las fuentes de trabajo” y que se trató de una medida “desproporcionada, excesiva, injusta, ilegal, discriminatoria e inequitativa”; la Cámara respondió que “la sola circunstancia de la limitación del ejercicio de derechos constitucionales (propiedad, trabajar, ejercer industria lícita) no significa que la ley sea inconstitucional, porque la propia Constitución habilita la reglamentación de los derechos que reconoce dentro de los límites que establece el artículo 14”.
Además se remarcó que las regulaciones de aspectos de la práctica del corretaje inmobiliario son de competencia local, ya que legislan el ejercicio de las profesiones y oficios en el ámbito territorial donde se aplican.
Derecho humano.
“En este caso concreto –subrayaron Berardi y Salas– el juez (Campos) consideró superado el test de razonabilidad de la norma, en la inteligencia que el límite establecido al arancel (…) es una medida proporcionada al fin que el legislador se propuso conseguir, que fue lograr que la máxima cantidad de inquilinos accedan a una locación formal con destino habitacional”.
Inclusive Campos resaltó que “el derecho humano a la vivienda –con el contenido fijado por los estándares internacionales– proveé nuevas razones para la protección del locatario de una vivienda”, y citó como ejemplo la ampliación del plazo mínimo de las locaciones de dos a tres años.
“Con esa intención el legislador liberó al locatario del pago de la comisión del corredor –en los casos indicados–, pero a la vez bajó el tope máximo del arancel (del 6 al 4,5 por ciento) para no recargar excesivamente el locador que, de haber tenido que asumir la totalidad del porcentaje de la comisión dejado de pagar por el locador (3 por ciento), hubiera visto incrementado en un 100 por ciento” sus costos, destacó el Tribunal.
Con ello quedó en evidencia que “el medio escogido por el legislador provincial guardó relación de causalidad con el fin perseguido y que esa relación resulta proporcionada, es decir que es apta para obtener el fin pero no lo excede”, acotó.
Federalismo dual.
En este punto, el juez y la jueza volvieron a remarcar que el límite a las comisiones “se inscribe en el ejercicio de la potestad local de regulación de una actividad profesional, donde uno de sus aspectos complementarios es fijar el porcentaje de retribución”, tarea para la que la Legislatura pampeana tiene competencia.
Berardi y Salas expresaron que “el legislador provincial actuó dentro de la órbita de sus facultades, efectuando una reglamentación que conjugó razonablemente el derecho de propiedad de los corredores –que pueden continuar cobrando la comisión a los locadores y en un porcentaje más elevado que antes–, con las exigencias constitucionales y convencionales de garantizar el acceso a la vivienda”.
Finalmente, con relación a las facultades de legislación, la Cámara enfatizó que se está frente a una temática esencialmente arancelaria para prestaciones profesionales de corretaje que se concretan en territorio pampeano, sobre la que los poderes provinciales pueden adoptar la postura más moderna que habilita el “nuevo federalismo o federalismo dual, (que) no excluye ni prohíbe las competencias concurrentes ni las complementarias, sino que permite flexibilizarlas en tiempo-espacio (…) en decisiones sustentadas en el poder del comercio y el bienestar general”.
